中央政府已下定決心遏制2009年房地產(chǎn)行業(yè)的超常規(guī)熱度。昨天,國務(wù)院總理溫 家 寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施,其中第七條明確規(guī)定,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。這是國務(wù)院全部八條舉措中一條明顯的市場抑制性措施。
同一天,在全國發(fā)展和改革工作會議上,國家發(fā)展改革委主任張平也指出,我國將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策,增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng),抑制投機(jī)性購房。
另外,國務(wù)院常務(wù)會議也指出,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。這意味著,首套房和改善性住房的購房優(yōu)惠政策將明確得到延續(xù)。
業(yè)內(nèi)人士表示,從政府政策意圖來看,房地產(chǎn)市場已經(jīng)由保增長向防泡沫轉(zhuǎn)變。
抑制房產(chǎn)投機(jī)
目前執(zhí)行的二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策,是根據(jù)2008年12月29日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》。其中主要的看點(diǎn),就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時(shí)限從原政策中的5年改為2年。
通知規(guī)定,自2009年1月1日至12月31日,個(gè)人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。
目前營業(yè)稅稅率為住房總價(jià)的5.5%,一旦優(yōu)惠政策恢復(fù)為5年,原本房齡滿2年、可以免征稅費(fèi)的住房交易成本將大幅增加。以一套總價(jià)200萬元的住宅為例,單純營業(yè)稅差額就將達(dá)到11萬元。
7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)。盡管并沒有明確提出“抑制投機(jī)和穩(wěn)定房價(jià)”,但相關(guān)信號早已透露。中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開前夕,包括國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平等在內(nèi)的學(xué)者普遍認(rèn)為,今年以來部分城市房價(jià)漲幅偏大。近期溫 家 寶總理在視察上海時(shí)也曾明確提出“抑制投機(jī)”。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,此前文件中原本就已經(jīng)規(guī)定了執(zhí)行期限,如今按時(shí)終止,說明中央政府下決心要抑制投機(jī)需求,而不希望房價(jià)上漲過快。
房價(jià)上漲之勢難改變
不過,此次國務(wù)院文件明確,“其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”。
2008年10月22日,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號）。通知規(guī)定如下:一、對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。二、對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。三、對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增 值 稅。這些政策將得到延續(xù)。也就是說,此次政策所針對的對象僅僅是投資性購房者,對于首次購房的業(yè)主,政策依然采取鼓勵(lì)態(tài)度并給予優(yōu)惠。
今年房地產(chǎn)市場從下半年開始,投資性購房比例明顯增加,而下半年也是房價(jià)上漲為迅速的一段時(shí)期,房價(jià)漲幅甚至超過了歷史高峰時(shí)期的2004年。房地產(chǎn)業(yè)界近一段時(shí)間開始頻繁出現(xiàn)泡沫出現(xiàn)的言論。
易居中國分析師薛建雄分析表示,由于政府的政策是大大增提高社會商品房的供應(yīng)和銷售量,房地產(chǎn)業(yè)成長速度和供不應(yīng)求的問題就會加快得到解決。加上限制短期炒房的稅費(fèi)政策,將影響到投資者信心。只要通脹預(yù)期獲得化解,預(yù)期樓市就會轉(zhuǎn)入平穩(wěn)。盡管政府措施意在控制房價(jià),但在通脹預(yù)期未改變的前提下,房價(jià)上漲之勢也難改變。
2008年出臺的部分二手房優(yōu)惠政策
● 契稅、印花稅、土地增 值 稅
2008年10月22日,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》:
1. 對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。(原比例1.5%)
2. 對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。(原比例0.05%)
3. 對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增 值 稅。(原比例1%)
實(shí)施日期:2008年11月1日
● 營業(yè)稅
個(gè)人購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。(原比例5.5%)
實(shí)施日期:2009年1月1日
實(shí)施期限:一年
● 貸款利率
商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;低首付款比例調(diào)整為20%。
實(shí)施日期:2008年10月27日
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